Rekordowo niska skala problemów ze spłatą hipotek w złotych; wyjątkiem pozostają kredyty frankowe
Padł kolejny rekord: z każdych 100 tys. zł kredytów hipotecznych poważne problemy ze spłatą dotyczą obecnie tylko 1160 zł. To wynik niemal o połowę lepszy niż na początku dekady. Jednocześnie w jednym segmencie rynku wskaźnik ten osiąga poziomy bliższe tym znanym z pożyczek pozabankowych.
W obiegu funkcjonuje przekonanie, że kredyty hipoteczne zwykle są jednymi z ostatnich zobowiązań, których spłatę osoby w kłopotach finansowych decydują się opóźniać. Największy odsetek nieterminowych płatności obserwuje się przy pożyczkach gotówkowych poza bankami, a kolejne pozycje zajmują zazwyczaj kredyty gotówkowe, limity na kartach kredytowych oraz kredyty ratalne. Poszczególne produkty różnią się oczywiście poziomem ryzyka, restrykcyjnością oceny klienta i innymi parametrami, ale znaczenie mogą mieć również same postawy kredytobiorców.
Portfel kredytów hipotecznych w polskich bankach przekroczył już 500 mld zł. W ujęciu wartościowym nadal rośnie, natomiast liczbowo maleje. Na koniec 2025 r. aktywnych było 2,1 mln umów, czyli o 400 tys. mniej niż cztery lata wcześniej. W praktyce niemal cała nowa sprzedaż to kredyty złotowe, a nowe hipoteki walutowe (głównie w euro) stanowią mniej niż 1 proc. kontraktów. W bilansach banków wciąż pozostaje jednak blisko 4 mld zł kredytów hipotecznych „frankowych”, 11 mld zł to kredyty w euro, a prawie 5 mld zł przypada na zobowiązania w innych walutach.
Banki cyklicznie raportują do nadzoru oraz banku centralnego sytuację swoich portfeli. Jednym z ujęć w sprawozdaniach jest jakość w kontekście ryzyka kredytowego. Za kredyty zagrożone uznaje się te należności od klientów, w których wystąpiły istotne opóźnienia w spłacie. W segmencie złotowych hipotek wskaźnik ten w ostatnich kwartałach systematycznie ustanawia nowe historyczne minima. Na koniec 2025 r. udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych obniżył się do nienotowanego wcześniej poziomu 1,16 proc. Przy pewnym uproszczeniu zasad klasyfikacji oznacza to, że na każde 100 tys. zł udzielonych przez banki kredytów jedynie 1160 zł trafia do kategorii „poważny problem ze spłatą”. Dla porównania, u progu pandemii odsetek ten wynosił 2,04 proc.
Na tle bardzo dobrych wyników złotowych kredytów hipotecznych dane dla kredytów we frankach szwajcarskich mogą wyglądać zaskakująco — o ile pominie się szczególną historię tego produktu. W przypadku kredytów CHF ponad 12 proc. jest kwalifikowane jako zagrożone. Dla porównania, w innych miarach stosowanych przez Biuro Informacji Kredytowej, gdzie analizuje się odsetek rachunków z opóźnieniem przekraczającym 90 dni, kredyty gotówkowe wypadają wyraźnie lepiej (8 proc. opóźnionych).
Za kształt wskaźników dla hipotek frankowych w dużej mierze odpowiadały konsekwencje sporów sądowych na linii konsumenci–banki. Szybkie pogorszenie jakości portfela było następstwem zawieszania spłaty przez klientów decydujących się na pozew, a następnie zmniejszania się mianownika, czyli wartości aktywnych kredytów. Liczba hipotek CHF zaczęła istotnie spadać — częściowo wskutek wyroków sądowych, a częściowo w rezultacie ugód zawieranych przez klientów, które prowadziły do przewalutowania zobowiązania.
Relatywnie stabilną jakością w ostatnich kwartałach wyróżniają się inne kredyty walutowe (w euro, dolarze itp.). Do kategorii zagrożonych kwalifikowało się na koniec IV kw. 2025 r. 2,28 proc. portfela banków. Oznacza to niewielki spadek, choć trzy lata wcześniej wskaźnik pozostawał jeszcze poniżej 2 proc. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w minionym roku w sądach uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”, co może wywołać zjawisko podobne do obserwowanego wcześniej przy hipotekach frankowych. Różnica polega jednak na tym, że w przeciwieństwie do „franków”, gdzie nowych kredytów praktycznie nie przybywa, portfel w euro jest w niewielkim stopniu, ale stale uzupełniany kolejnymi umowami. Spory sądowe dotyczą natomiast przede wszystkim najstarszych generacji kontraktów.
Podsumowując: na koniec 2025 r. złotowe hipoteki charakteryzowały się rekordowo niskim udziałem kredytów zagrożonych (1,16 proc.), podczas gdy w portfelu CHF wskaźnik przekraczał 12 proc. W kredytach walutowych innych niż frank, w tym w euro, udział kredytów zagrożonych wyniósł 2,28 proc., a dane resortu sprawiedliwości wskazują na wzrost aktywności procesowej kredytobiorców „eurowych”.