Więcej chętnych na hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem, marże stabilizują się poniżej 2 pp.
Przybywa osób zainteresowanych kredytami hipotecznymi opartymi na zmiennym oprocentowaniu. Kierunek ten wspiera nie tylko spadek stóp procentowych, ale również poprawiająca się oferta banków. W marcu dużych, wyraźnych cięć marż praktycznie już nie widać, jednak w każdym banku propozycje pozostają poniżej progu 2 pp.
Po kilkunastu kwartałach przewagi hipotek ze stałym oprocentowaniem, w najnowszych danych AMRON pojawiły się sygnały zmiany preferencji kredytobiorców. Udział umów opartych o konstrukcję „wskaźnik plus marża” wzrósł do 35 proc. Jednocześnie – co warte odnotowania – w ujęciu wartościowym w nowej sprzedaży w IV kw. minionego roku udział ten był wyraźnie niższy i wyniósł dokładnie jedną czwartą. Mogłoby to wskazywać, że przeciętna kwota kredytu ze zmiennym oprocentowaniem była istotnie niższa niż w przypadku wariantów opartych na stałej stopie. Taka pozostaje hipoteczna zagadka.
W ofertach banków wciąż można w marcu znaleźć pojedyncze przypadki obniżek marż. Nie ma już jednak „hurtowego” ruchu w dół, a podwyżki pojawiają się sporadycznie i zazwyczaj ograniczają się do pojedynczych punktów bazowych. W tym sensie można mówić o stabilizacji – przynajmniej po stronie marż. Inaczej wygląda sytuacja wskaźników WIBOR, które ponownie zniżkowały. Na początku lutego WIBOR 1M był o 0,14 pp. wyżej niż w ostatnich dniach tego miesiąca. WIBOR 3M obniżył się o 0,06 pp., a WIBOR 6M – o 0,08 pp.
Prezentowane symulacje oparto na odczytach jeszcze sprzed marcowej obniżki stóp procentowych. Jak zwykle warto pamiętać, że w okresach zmian stóp procentowych wskaźniki WIBOR z naturalnych przyczyn „rozjeżdżają się”, ponieważ każdy z nich odzwierciedla rynkowe oczekiwania dla innego horyzontu – krótszego lub dłuższego. W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami wyraźnie się zmniejszą. Z tego powodu w dłuższym okresie kluczowe znaczenie ma marża oferowana przez bank oraz dodatkowe koszty, takie jak prowizje czy wymagane ubezpieczenia.
Dla jakiego profilu banki przygotowały wyliczenia? W tabeli rankingowej zaprezentowano propozycje dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci nabywają 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego w cenie 740 tys. zł. Przyjęto, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i osiąga 8 tys. zł netto, natomiast jej 32-letni partner znajduje się w podobnej sytuacji, ale zarabia nieco mniej – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie ma obecnie innych zobowiązań kredytowych, a historia kredytowa w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Założono także, że klienci są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki, dlatego symulacje banków uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Kredytodawcy otrzymali zadanie przygotowania symulacji w oparciu o jednolite wskaźniki. Przyjęto odczyty z 27 lutego: stawki 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,71 proc., 3,84 proc. oraz 3,90 proc. Zakłada się standardową wpłatę własną na poziomie 20 procent ceny nieruchomości, co oznacza, że kwota kredytu to 592 tys. zł.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,90%, WIBOR 3M 3,84%, 6M 3,71%).
Lp. 1. mBank – klient stały: oprocentowanie 5,34% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,50%, rata równa 3 579 zł, łączny koszt kredytu 498 562 zł, RRSO 5,86%.
Lp. 2. mBank: oprocentowanie 5,44% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 614 zł, łączny koszt kredytu 509 123 zł, RRSO 5,96%.
Lp. 3. Santander Bank: oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 631 zł, łączny koszt kredytu 514 653 zł, RRSO 6,04%.
Lp. 4. ING Bank Śląski: oprocentowanie 5,60% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,70%, rata równa 3 663 zł, łączny koszt kredytu 514 994 zł, RRSO 6,05%.
Lp. 5. Bank BPS: oprocentowanie 5,53% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,69%, rata równa 3 646 zł, łączny koszt kredytu 516 522 zł, RRSO 5,95%.
Lp. 6. PKO BP – klient stały: oprocentowanie 5,57% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,86%, rata równa 3 662 zł, łączny koszt kredytu 517 588 zł, RRSO 5,95%.
Lp. 7. BOŚ: oprocentowanie 5,71% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 710 zł, łączny koszt kredytu 521 004 zł, RRSO 5,86%.
Lp. 8. PKO BP: oprocentowanie 5,67% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,96%, rata równa 3 697 zł, łączny koszt kredytu 528 300 zł, RRSO 6,05%.
Lp. 9. Credit Agricole: oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 635 zł, łączny koszt kredytu 531 579 zł, RRSO 6,19%.
Lp. 10. Bank Pekao: oprocentowanie 5,50% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 706 zł, łączny koszt kredytu 532 591 zł, RRSO 5,98%.
Lp. 11. VeloBank: oprocentowanie 5,75% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85%, rata równa 3 724 zł, łączny koszt kredytu 548 675 zł, RRSO 6,10%.
Lp. 12. Alior Bank: oprocentowanie 5,83% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 745 zł, łączny koszt kredytu 549 513 zł, RRSO 6,46%.
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uznaje się sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszt innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podano na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 2-5.3.2026 r.
Na czele zestawienia znajdują się propozycje mBanku, Santander Banku, ING Banku Śląskiego oraz Banku BPS. Rata dla profilowego kredytu ponownie spadła. W większości prz
Podsumowując, dane AMRON wskazują na wzrost udziału hipotek o konstrukcji „wskaźnik plus marża”, przy jednocześnie niższym udziale wartościowym w IV kw. minionego roku. Po stronie marż widać w marcu stabilizację, natomiast wskaźniki WIBOR w ostatnim okresie obniżały się. Ranking oparto na ujednoliconych odczytach z 27 lutego oraz na założeniach dotyczących konkretnego profilu kredytobiorców.