Ile wyniesie rata kredytu hipotecznego na 400 tys. zł? Przegląd stawek i przykładowe wyliczenia
Kredyty hipoteczne w ostatnich tygodniach nieco potaniały, a scenariusz podwyżek stóp procentowych przestał dominować w oczekiwaniach rynkowych. Dla osób planujących finansowanie zakupu mieszkania lub domu to sygnał poprawy warunków. Warto jednak zawczasu przygotować się do tego, co oznacza w praktyce zobowiązanie na poziomie 400 tys. zł. / Gemini
Przygotowanie do kredytu hipotecznego zwykle przebiega dwutorowo. Z jednej strony trwa poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości, z drugiej — układanie domowego budżetu pod nowe obciążenie. Kluczowe pytanie, które najczęściej pojawia się na tym etapie, pozostaje niezmienne: ile co miesiąc trzeba będzie przeznaczać na spłatę raty? Zanim zapadnie decyzja o wyborze konkretnego banku i oferty (w czym pomocna bywa porównywarka), dobrze znać orientacyjny poziom raty. Poniższe zestawienie ma służyć jako punkt wyjścia do pierwszych szacunków.
Na rynku dostępne są dziś dwa podstawowe typy kredytów hipotecznych. Banki oferują hipoteki: z oprocentowaniem zmiennym, w którym stawka aktualizuje się cyklicznie w zależności od notowań wskaźnika WIBOR, oraz z oprocentowaniem okresowo stałym, gdzie przez pierwszy, określony czas (np. 5 lat) wysokość stawki nie ulega zmianie — niezależnie od tego, jak kształtują się stopy procentowe.
W obecnych realiach wariant ze zmiennym oprocentowaniem jest na starcie tańszy — od pewnego czasu jego stawki pozostają niższe niż w ofertach z oprocentowaniem okresowo stałym. Taka konstrukcja wiąże się jednak z ryzykiem: w przyszłości rata może istotnie się zmienić, np. jeśli stopy procentowe wzrosną. Z kolei kredyt z okresowo stałą stopą wybierają zwykle osoby, którym zależy na przewidywalności domowych finansów — rata pozostaje niezmienna przez kilka kolejnych lat. Minusem jest to, że po zakończeniu pierwszego okresu bank zaproponuje nowe oprocentowanie, co może oznaczać wzrost raty („schodek” w górę). Jeżeli klient nie zaakceptuje nowych warunków, kredyt automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne.
Wysokość raty kredytu wynika z dwóch elementów: oprocentowania oraz ewentualnych składek ubezpieczeniowych i innych dodatków kupowanych łącznie z hipoteką. W prezentowanych poniżej przykładach uwzględniono wyłącznie pierwszy składnik. Składki ubezpieczeniowe i podobne koszty to najczęściej kwoty nieprzekraczające kilkudziesięciu złotych miesięcznie. W symulacji poszczególne warianty podzielono umownie na kilka kategorii.
Stawki w okolicach 5,5 proc. można obecnie traktować jako rynkowy „top”. Przy zmiennym oprocentowaniu oferują je m.in. ING Bank Śląski, Credit Agricole w hipotece dla klientów o wyższych dochodach (Prime) czy VeloBank w ofercie dla profesjonalistów. Dla kredytu na 30 lat przekłada się to na ratę nieco poniżej 2300 zł miesięcznie.
Wysokość raty równej dla kredytu na 400 tys. zł
Oprocentowanie — Okres spłaty — 15 lat — 20 lat — 25 lat — 30 lat
5,50% – najlepsze ogólnodostępne oferty na rynku, głównie ze zmiennym oprocentowaniem — 3 268 zł — 2 752 zł — 2 456 zł — 2 271 zł
5,75% – bardzo dobre oferty ze stałą stopą — 3 322 zł — 2 808 zł — 2 516 zł — 2 334 zł
6,00% – kredytowe „średniaki” — 3 375 zł — 2 866 zł — 2 577 zł — 2 398 zł
6,25% – kredyty z niskim wkładem własnym — 3 430 zł — 2 924 zł — 2 639 zł — 2 463 zł
Źródło: Bankier.pl.
W kolejnym przedziale znajdują się najlepsze propozycje z oprocentowaniem okresowo stałym. Są one nieco droższe od zmiennych, ale w zamian zapewniają stałość raty przez lata. Jeśli razem z hipoteką wybierane są dodatkowe produkty (tzw. sprzedaż krzyżowa), to oprocentowanie w okolicach 5,75 proc. jest osiągalne. Takie rozwiązania oferują m.in. Bank Millennium oraz Erste Bank Polska. Przy kredycie na 30 lat daje to ratę na poziomie ok. 2300–2400 zł miesięcznie.
Najwyższe stawki najczęściej pojawiają się w ofertach dla osób z niskim wkładem własnym. Z perspektywy banków to produkt obarczony większym ryzykiem, dlatego jego cena jest wyższa. Oprocentowanie istotnie powyżej 6,25 proc. można spotkać również w sytuacjach, gdy kredytowi nie towarzyszą dodatkowe produkty.
Na wysokość raty wpływa także długość okresu spłaty: im krótszy czas kredytowania, tym rata jest wyższa — co widać w zaprezentowanej „ściągawce” z orientacyjnymi wartościami. Początkujący kredytobiorcy często próbują maksymalnie skrócić okres spłaty, nawet kosztem doprowadzenia budżetu do granic wydolności, licząc na szybsze uwolnienie się od zobowiązania. Warto jednak pamiętać, że tempo spłaty w dużej mierze zależy od samego kredytobiorcy. W przypadku większości kredytów dostępnych na rynku od początku można nadpłacać zobowiązanie bez dodatkowych opłat. Oznacza to, że możliwe jest zaciągnięcie kredytu na 30 lat i spłacanie go w tempie, które skróci jego „życie” o 5–10 lat. Strategię można dopasować do planów oraz bieżących możliwości finansowych.
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce. Publikacja zawiera linki afiliacyjne. Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Urzędnicy fiskusa kontrolowali firmę, nie informując jej o tym. Nawet izba skarbowa jest w szoku.
Podsumowując, wysokość raty dla kredytu na 400 tys. zł zależy przede wszystkim od rodzaju oprocentowania i okresu spłaty, a w praktyce także od warunków dodatkowych oraz poziomu wkładu własnego. Obecnie najniższe stawki częściej dotyczą ofert ze zmiennym oprocentowaniem, natomiast kredyty okresowo stałe zapewniają stabilność raty w pierwszych latach. Wybór długości kredytowania nie musi być ostateczny, ponieważ nadpłaty pozwalają elastycznie kształtować tempo spłaty.